Si de rentabilidad se trata… ¿1 o 2 dormitorios?

Comprar un apartamento para ponerlo en alquiler es una opción de inversión muy atractiva por muchas razones, entre ellas por la seguridad y estabilidad de retorno que ofrece. Si bien en promedio se podría decir que, en Montevideo, el negocio tiene un retorno bruto de inversión en el rango de 3,5% a 6% para el último trimestre de 2021, este porcentaje varía según la combinación de barrio y tipología de vivienda elegida.

En ese sentido, un nuevo informe del Centro de Investigaciones Grant Thorton del IEEM, en base a los datos de avisos inmobiliarios de Mercado Libre Uruguay investigó la rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo discriminando según cantidad de habitaciones y barrio.

El estudio revela que la rentabilidad bruta promedio mínima (3,5% anual) se da para los apartamentos de dos dormitorios ubicados en Pocitos y Pocitos Nuevo, mientras que la rentabilidad máxima (6,6% anual) se da en los apartamentos de tres dormitorios ubicados en Carrasco y Punta Gorda.

En referencia a cuál es la tipología (por cantidad de habitaciones) más rentable, el informe indica que el retorno de inversión depende mucho de cada barrio. Por ejemplo, en el cuarto trimestre de 2021 los apartamentos de un dormitorio resultan ser los más rentables en barrios como La Aguada (4,1%), sin embargo, son los menos rentables en el caso del Centro, Cordón o Punta Carretas (entre 2,5% y 4%), a pesar de ser la tipología más demandada para esos barrios según datos del último informe del Mercado Inmobiliario de Uruguay de Mercado Libre. La rentabilidad de la tipología más demandada en el barrio más demandado según este mismo informe (Pocitos, 1 dormitorio) es 4%, una de las más bajas. Algo similar ocurre con los otros dos barrios más demandados de la capital: los apartamentos de un dormitorio del Cordón muestran la rentabilidad más baja para ese barrio (2,7%) y lo mismo sucede con los apartamentos de un dormitorio en el Centro (2,6%).

El informe se centra en las variables de precio ofrecido de alquiler y venta, que considera son las más importantes para este análisis. Sin embargo, vale aclarar que no tiene en cuenta otras variables que pueden influir en el margen de ganancia final que puede ofrecer una inversión inmobiliaria. Por ejemplo, las exoneraciones fiscales ofrecidas a los proyectos amparados por la Ley de Vivienda Promovida, la demanda según los barrios o la rapidez para ocupar una propiedad una vez que se pone en alquiler.

Por otra parte, otra de las conclusiones que arroja el informe son las grandes diferencias que existen entre los valores de los alquileres ofrecidos, en función de las distintas variables como la cantidad de habitaciones del apartamento. Al tiempo que los monoambientes y los apartamentos de un dormitorio están publicados con precios similares, los apartamentos de tres y cuatro habitaciones presentan niveles de precios marcadamente superiores.

Al analizar los precios de venta, el informe retrata una pauta similar. Aunque la diferencia de precio entre monoambientes y apartamentos de una habitación es más marcada que en el caso de los alquileres, por encima de dos habitaciones, los precios aumentan mucho más. En promedio, un apartamento de un dormitorio sale US$ 25.000 más que un monoambiente, el de 2 dormitorios US$ 50.000 más, pero saltar a tres habitaciones implica aumentos, en promedio, de US$ 90.000 y de tres a cuatro US$ 110.000.

En lo que refiere a rentabilidades, el informe observa, en promedio, un proceso de caída que inicia a fines de 2019 y se consolida en 2020 con la irrupción de la pandemia. Las rentabilidades tuvieron su punto más bajo en mayo de 2020, y desde esa fecha no han recuperado los niveles de retorno pre pandemia, o de inicios de 2019.