El mercado de oficinas de Montevideo atraviesa una etapa de transformación: la incorporación de edificios corporativos de nueva generación coincide con cambios en las modalidades de trabajo y en las necesidades de ocupación empresarial. Sin reemplazar a las oficinas tradicionales, los espacios flexibles ganan relevancia como alternativa para compañías que buscan infraestructura equipada, capacidad de adaptación y menores compromisos iniciales.
Según el Reporte de Oficinas S1 2026 de Colliers Uruguay, el inventario de oficinas Clase A+ y A alcanzó los 386.338 m2, tras incorporar 50.024 m2 durante 2026. La tasa de vacancia pasó del 7,6% en 2025 al 15,8%, en parte como consecuencia del ingreso de edificios que todavía no fueron absorbidos en su totalidad.
Las diferencias entre submercados reflejan los desafíos de esta transformación: mientras Ciudad Vieja registra una vacancia del 32,4%, Pocitos Nuevo alcanza el 21%, con un inventario de 154.170 m2. Este último concentra cerca del 40% de la superficie corporativa relevada en Montevideo y constituye uno de los principales polos de oficinas modernas.
“El incremento de la vacancia no necesariamente refleja una caída de la demanda, sino también el ingreso de nuevas superficies que requieren tiempo para ser absorbidas. En este escenario, las empresas cuentan con más alternativas para evaluar ubicación, infraestructura, servicios y flexibilidad”, explica Fermín Zufiaurre, market leader de Colliers Uruguay.
Quiénes demandan oficinas flexibles y por qué
La consolidación de los modelos híbridos después de la pandemia llevó a muchas organizaciones a revisar sus necesidades de espacio. Sin desplazar al modelo tradicional, las oficinas flexibles se presentan como una solución para empresas que necesitan adaptar su estructura inmobiliaria a distintos proyectos y etapas de crecimiento.
“Las oficinas tradicionales siguen siendo el pilar de muchas corporaciones, pero hoy conviven con una alternativa que dejó de ser secundaria. Si bien inicialmente los espacios flexibles fueron adoptados por startups y firmas de servicios profesionales, actualmente las multinacionales consolidadas y las empresas de IT lideran la demanda de estos formatos”, señala Zufiaurre.
En el caso de las multinacionales, este tipo de espacios permite desarrollar proyectos satélite o descentralizar equipos sin asumir necesariamente contratos de largo plazo. Para las empresas en crecimiento, representa una alternativa para administrar el riesgo de expansión y ajustar sus necesidades de superficie.
Otro diferencial es el modelo llave en mano: frente a contratos tradicionales que pueden extenderse entre tres y cinco años y requerir garantías, obras y equipamiento, las oficinas flexibles permiten reducir inversiones iniciales de acondicionamiento y transformar parte de esos desembolsos en gastos operativos previsibles.
En Montevideo, una de las propuestas que incorpora este formato es Cosmos Flex, ubicado en el entorno del Puerto del Buceo. El desarrollo cuenta con más de 7.000 m2 de oficinas flexibles, plantas adaptables y acceso a amenities corporativos, con servicios integrados y alternativas de contratación flexible.
Puerto del Buceo: el entorno como diferencial corporativo
El Puerto del Buceo suma un nuevo capítulo a su proceso de transformación urbana. La concentración de edificios corporativos, desarrollos residenciales, propuestas gastronómicas y espacios recreativos configura un entorno donde la actividad empresarial convive con múltiples servicios.
La proximidad a la rambla, los espacios verdes, Montevideo Shopping y las conexiones con otros sectores de la ciudad incorporan atributos que influyen en las decisiones de localización de las compañías.
La experiencia del lugar de trabajo, conocida como workplace experience, también adquiere relevancia. La disponibilidad de tecnología, infraestructura moderna, espacios colaborativos, amenities y criterios de sustentabilidad y bienestar puede contribuir a fortalecer la cultura corporativa y la atracción y retención del talento.
Para los desarrolladores inmobiliarios, el desafío ya no consiste únicamente en ofrecer superficie, sino en crear espacios capaces de responder a diferentes modelos de trabajo. Para las empresas, la evolución de la oferta amplía las posibilidades de elegir instalaciones que acompañen sus necesidades operativas y su estrategia de gestión de personas.
La transformación del mercado corporativo de Montevideo refleja así una convivencia entre oficinas tradicionales y formatos flexibles, donde la calidad de los inmuebles, la adaptabilidad y el entorno urbano forman parte de una decisión cada vez más estratégica.
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