El Radar Moebius es un estudio comparativo y prospectivo de inteligencia inmobiliaria que ordena señales económicas, inmobiliarias, institucionales y de comportamiento inversor para confrontar ciudades bajo un mismo marco. “No es una encuesta de opinión ni una proyección estadística de precios”, aclara Gonzalo Martínez, agregando que “la unidad de análisis es la ciudad como mercado inmobiliario urbano, no el país ni un proyecto particular”.
El estudio contempla 22 ciudades de Latinoamérica en tres períodos comunes: 2015-2020 y 2021-2025 como trayectoria comparada, y 2026-2030 como horizonte prospectivo. El corte de información de esta edición que Moebius Inteligencia Inmobiliaria compartió en exclusiva con InfoNegocios es agosto de 2026.
Según Martínez, el mercado del real estate tiene seis fundamentos estructurales, pero según cada ciudad estos cambian lógicamente y el inversor analiza esas variantes. Dicho de otro modo, permiten identificar dónde se origina la oportunidad y qué condiciones pueden limitarla.
Estos fundamentos son Entrada / Valor: relación entre el precio de acceso, el valor recibido y el potencial de apreciación. Considera precio por m2, barrera de entrada, margen frente a mercados comparables y grado de madurez del ciclo. Renta: capacidad del activo residencial para producir ingreso periódico. Macro: entorno económico que puede preservar o erosionar el resultado, como la inflación, moneda, tasas de interés, acceso al crédito, crecimiento, empleo e ingresos. Institucional: reglas para invertir y operar, seguridad jurídica, protección de la propiedad, trato al capital extranjero, tributación, permisos, registros y capacidad de cumplimiento. Liquidez: facilidad relativa para vender, alquilar o reposicionar el activo sin castigos desproporcionados de precio o tiempo. Evidencia: cantidad, calidad, actualidad, consistencia y trazabilidad de la información disponible.
“La oportunidad no es lo mismo que la solidez –sostiene el CEO de Moebius Inteligencia Inmobiliaria–, las ciudades mejor posicionadas no necesariamente presentan todos sus fundamentos en nivel de referencia. Es decir, el valor surge muchas veces de una asimetría: buen punto de entrada o renta atractiva, acompañados por aspectos institucionales, macroeconómicos o de liquidez que todavía requieren gestión”.
En este sentido, Montevideo, junto a Santiago de Chile y Ciudad de México son mercados más legibles. En el informe, Montevideo y Santiago de Chile sobresalen en marco institucional y evidencia, mientras que Ciudad de México lo hace en liquidez y evidencia. Sus precios de entrada y rentas son menos excepcionales, pero ofrecen mayor capacidad de comparación, trazabilidad y salida. Representan una propuesta de valor diferente: menor asimetría y mayor legibilidad.
“La matriz distingue mercados económicamente atractivos de mercados plenamente consolidados. Para el inversor la mejor ciudad es aquella cuya combinación de retorno, riesgo, información y liquidez coincide con su perfil, horizonte y estrategia”, señala Martínez.
Visión del inversor
Esta segunda matriz del informe responde a una pregunta diferente: ¿qué tan invertible y comprensible resulta cada ciudad para un inversor que evalúa retorno, confianza, información, salida y consideración futura?
En el análisis de las 22 ciudades nos detuvimos solamente en ver qué resultados presenta Montevideo. Según los datos, la capital uruguaya tiene un punto favorable en consideración, que es la probabilidad relativa de que la ciudad ingrese en la lista real de alternativas del inversor. Tiene un punto de atención y equilibrio en el retorno, que es un atractivo del rendimiento esperado desde la perspectiva del inversor, combinando renta, apreciación potencial y relación riesgo-retorno.
En cuanto a la confianza y la salida / liquidez, Montevideo destaca en referencia, ya que por un lado la ciudad para el inversor reúne estabilidad, previsibilidad normativa, reputación del mercado, seguridad jurídica, calidad de operadores y experiencia previa o referencias confiables, mientras que por otro es clara la percepción sobre la posibilidad de recuperar o rotar el capital mediante venta o alquiler en plazos razonables.
Otro punto favorable es el momentum, que es la dirección y velocidad percibida del mercado, que en el caso de Montevideo se muestra con llegada de capital, desarrollo de oferta, profesionalización y sensación de “momento para entrar”.
“Un momentum alto puede anticipar oportunidad, pero también exige vigilar sobre-expectativas”, remarca Martínez.
Por último, la ciudad también muestra un grado de referencia en información, ya que para el inversor hay facilidad para comprender, verificar y comparar la inversión.
“Este punto no es menor, porque incluye datos de precios, rentas y absorción, calidad de la comunicación, transparencia documental, disponibilidad de comparables y capacidad de responder dudas antes de comprar”, finaliza el CEO de Moebius Inteligencia Inmobiliaria.
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