Médano, la ambiciosa obra del real estate uruguayo toma forma en El Pinar (sustentabilidad, proyección internacional e inversión millonaria)

Con la presencia del presidente de la República, Yamandú Orsi, este lunes 24 de noviembre quedó oficialmente inaugurada la obra de Médano, el megaproyecto residencial frente al mar en El Pinar impulsado por Integrated Developments, la desarrolladora fundada por Román Viñoly junto a su padre, el reconocido arquitecto Rafael Viñoly, y de la que hoy es CEO en sociedad con Sebastián Goldberg.

Más que un emprendimiento premium, Médano es una pieza arquitectónica con ambición global. Con una inversión millonaria, será un edificio nZEB (Nearly Zero Energy Building), alcanzará la neutralidad de carbono, contará con la planta fotovoltaica más grande del continente en un edificio residencial y tendrá 11.000 m² de techos verdes ocupables, los más extensos de América Latina.

Médano, además, representa el último proyecto en el que trabajó Rafael Viñoly antes de fallecer en marzo de 2023. Y, aunque el lanzamiento de la propuesta fue anunciado públicamente recién a fines de 2023, la historia del proyecto comenzó mucho antes, entre agosto y septiembre de 2020, cuando la idea surgió entre los Viñoly incluso sin que estuviera la posibilidad de adquirir el terreno.

Según relata Román Viñoly en diálogo con InfoNegocios, el concepto nació primero y luego surgió la oportunidad de asociarse con la tierra, lo que permitió dedicar más de dos años al desarrollo conceptual. Entre diciembre de 2020 y febrero de 2023, Médano fue rediseñado más de 200 veces hasta llegar a la versión definitiva.

La última decisión clave —la definición del ancho del módulo estructural en un edificio curvo donde las paredes nunca son paralelas— se tomó en Nueva York. Viñoly recuerda que fue en la Gran Manzana que junto a su padre y a Sebastián Goldberg definieron la forma de acordeón de la propuesta, apenas dos semanas antes del fallecimiento de Rafael. Para Román, haber alcanzado ese punto de madurez del proyecto con él significó un hito personal y profesional determinante.

Con la aprobación ambiental de la Dirección Nacional de Calidad y Evaluación Ambiental (Dinacea) obtenida antes del lanzamiento comercial, la etapa de preventa comenzó en enero de 2024 y el mercado respondió con rapidez: hoy Médano ya lleva colocadas el 60% de sus unidades.

El proyecto ofrece un rango amplio de tipologías, desde apartamentos de 90 m² hasta unidades de cuatro dormitorios que rondan los 500 m², todas las configuraciones fueron validadas por la demanda. “No hay ningún tipo de apartamento del que no hayamos vendido más de uno”, destaca Viñoly.

Las unidades más pequeñas, que en un inicio se comercializaban por alrededor de US$ 260.000, hoy se ubican en torno a los US$ 330.000 por la demanda de un emprendimiento que genera un gran interés del público, tanto uruguayo como argentino.

Viñoly subrayó que la mayoría de los compradores son familias uruguayas que buscan ese lugar como residencia primaria y que migran desde barrios como San Nicolás, La Tahona, Carrasco o el centro de Montevideo hacia una ubicación frente al mar y de mayor tranquilidad. “Aunque también aparece un segmento que ve a Médano como segunda vivienda por la calidad única de la playa de El Pinar”, contrasta.

La inversión total del proyecto ronda los US$ 100 millones, pero Román Viñoly aclara que la lógica financiera de Médano no se rige por los parámetros típicos del real estate. “Este no es un proyecto pensado para maximizar la TIR (Tasa Interna de Retorno); es un proyecto pensado para marcar un hito en la evolución del desarrollo inmobiliario y urbanístico, en Uruguay y en el mundo”, manifiesta.

En esta línea Viñoly plantea: “En ese mismo terreno podrían haberse construido torres de 20 pisos, mucho más baratas, o un edificio íntegramente de hormigón, sin tecnologías sustentables complejas, sin la estructura mixta en madera maciza y sin la enorme inversión en energía limpia y techos verdes. Pero la decisión fue otra”. Para Integrated Developments, la sustentabilidad real es “parte del ADN de la compañía” y no una estrategia complementaria, incluso cuando implica disminuir el retorno financiero. El objetivo, dice Viñoly, es construir “un modelo exportable”, capaz de convertirse en un referente para otros países.

El interés internacional efectivamente ya existe. Si bien la “prioridad absoluta” es ejecutar Médano, la desarrolladora ya mantiene conversaciones preliminares con propietarios de tierras en Texas, Emiratos Árabes, España, Grecia y California. La idea es comenzar a evaluar seriamente oportunidades a partir de 2026, una vez que los frentes de obra y las áreas críticas del proyecto en Uruguay estén encaminados y estabilizados.

La obra en El Pinar comenzó en julio de 2024 y avanza dentro del cronograma y el presupuesto previsto. Los trabajos de relleno, que implicaron elevar tres metros el terreno base sobre el que se apoya el edificio de 425 metros de largo, están prácticamente completados. El pilotaje empezó semanas atrás y la etapa de cabezales y obra húmeda arrancará a mediados de enero, para luego continuar con la estructura principal, que combinará hormigón y madera maciza (mass timber). La entrega está prevista para la segunda mitad de 2028 y no habrá inauguraciones parciales: Médano se entregará terminado por completo.

Para Viñoly, la presencia del presidente Orsi en la ceremonia de inicio de obra tuvo “un valor simbólico especial”. El empresario recuerda que el hoy mandatario conoció el proyecto desde sus años como intendente de Canelones, cuando Médano era apenas un concepto. “Él entendió desde el primer día el potencial de liderazgo global de Médano. Siempre nos alentó a seguir”, señala. La participación de Orsi en la inauguración fue vivida como un gesto afirmativo hacia una obra que, según Viñoly, tiene capacidad de proyectar a Uruguay en el mapa internacional del desarrollo inmobiliario sostenible.

Mirando hacia adelante, Integrated Developments ya imagina nuevas oportunidades para proyectos premium y sustentables en Uruguay. Punta del Este aparece como un destino “obvio”, pero la empresa mantiene la mirada abierta a otras locaciones que puedan adaptarse al modelo.

La razón de esa preferencia por Uruguay también es clara: estabilidad jurídica, financiera y política, un entorno confiable para planificar y un mercado que permite trabajar de forma premeditada, lógica y racional. “Amamos Uruguay —afirma Viñoly—. Somos uruguayos, creemos en su potencial de crecimiento y sentimos que es el país ideal para desarrollar proyectos de este nivel”, concluye Viñoly.