De ahora en más, el informe del mercado inmobiliario que venía realizando cada trimestre Mercado Libre contará con el apoyo del IEEM, la Escuela de Negocios de la Universidad de Montevideo. De hecho, el análisis de la oferta, demanda y variación de los precios en los alquileres y ventas de inmuebles de Montevideo del segundo trimestre de 2021 ya fue desarrollado de manera conjunta.
¿Qué dicen Meli e IEEM del mercado inmobiliario capitalino? Entre los principales datos se destaca un aumento en la demanda por comprar, se visualiza que Pocitos sigue siendo el barrio con mayor preferencia en todos los rubros -liderando la oferta y la demanda tanto para casas como apartamentos-, queda claro que Punta Gorda, Carrasco, y Puerto del Buceo son los barrios más caros de Montevideo a la hora de alquilar -con valores mensuales por encima de $ 100.000- y que el primer lugar del podio al barrio cuyo costo en US$ en relación al m2 es más alto se lo queda Puerto del Buceo, con US$ 3.729.
Según el análisis de una base de datos de más de 80.000 publicaciones de Montevideo, la demanda de venta creció en el segundo trimestre de 2021 en perjuicio de la demanda de alquiler, “un comportamiento estacional habitual para este período del año”, dice el informe.
En tanto, la demanda de casas se mantuvo en el 38%, cayendo levemente con respecto al mismo trimestre del año pasado, cuando se vio un salto en la preferencia por las casas, “probablemente asociado a la pandemia ya que coincide con el momento de mayor reclusión de las personas en sus casas al inicio de la emergencia sanitaria”, apunta el documento elaborado por Meli e IEEM.
Del lado de la oferta, también crece la oferta de avisos de venta y se encuentra 2% más arriba que el mismo período del 2020. La oferta de apartamentos también creció, una tendencia que se mantiene prácticamente desde 2018.
Un dato que remarca el informe es que Pocitos se mantiene como el barrio preferido en todos los rubros, ya que lidera en oferta y demanda tanto para casas como apartamentos. Junto a Cordón y Ciudad Vieja, son los más demandados para alquilar y también los que tienen más oferta para esta operación.
Ahora bien, a la hora de comprar, los barrios más demandados además de Pocitos son Prado y Malvín, sin embargo, la oferta en este caso no acompaña, ya que los barrios con mayor disponibilidad de viviendas en venta son Pocitos, Cordón y Centro.
La alegría va por barrios… y los precios también
Como ya adelantamos, Punta Gorda, Carrasco y Puerto del Buceo son los barrios más caros de Montevideo a la hora de alquilar, con valores superiores a los $ 100.000 mensuales en el caso de Punta Gorda y Carrasco y de $ 66.000 en el caso de Puerto del Buceo. En el otro extremo, los barrios más accesibles de la ciudad son Manga, Nuevo París y Toledo Chico, con valores inferiores a los $ 12.000 mensuales.
Según el análisis del IEEM, en el período 2018-2021 no hay una tendencia ecuánime en la evolución de los precios de alquiler para los distintos barrios de Montevideo; entre los barrios más demandados, los precios medidos en pesos constantes se mantuvieron estables. En algunos casos, como Carrasco, presentan una tendencia ascendente, y otros, como Punta Carretas, oscilaciones a lo largo de los trimestres estudiados.
El estudio prefirió analizar los valores de alquiler en precios constantes, por entender que representan la evolución real de los precios sin el impacto de la inflación. Para la elaboración de los indicadores de precios de alquiler se emplearon las medianas del precio de alquiler en pesos constantes, de forma mensual, por zona, desde enero de 2018. El nivel de precios sobre el cual se realizó la actualización fue junio de 2021, es decir, en ese mes los alquileres expresados en precios corrientes y constantes son iguales.
En cuanto a los precios de venta, los barrios más caros medidos en U$S relación m2 son Puerto del Buceo (US$ 3.729), Punta Carretas (US$ 3.105) y Malvín (US$ 2.995). En cambio, al analizar la mediana de precios ofrecidos (o sea el valor que se encuentra en el medio de todos los precios ofrecidos), los barrios con valores más alto de venta son Carrasco, Puerto del Buceo y Punta Gorda.
En cuanto a la evolución, según el análisis del IEEM la tendencia generalizada es hacia la disminución de los precios, con algunas excepciones, como por ejemplo Puerto del Buceo, Tres Cruces y Cordón que se mostraron al alza desde 2018 a la fecha. Otros barrios destacados, como Carrasco Norte o el Prado, mostraron un comportamiento en “U”, con el punto de inflexión a mediados de 2019.
Según Jonathan Szwarcman, gerente de Marketplace Inmuebles en Mercado Libre Uruguay, “creemos que esta alianza con IEEM va lograr que veamos más allá de los valores por m2 y comprender cómo se va transformando nuestra ciudad”, agregando que con el tiempo la idea es poder extender este análisis a otras ciudades del interior, “porque somos líderes en el mercado Uruguayo con más de 230.000 publicaciones en todo el país”.
En suma, si alguno está pensando en mudarse, ya sea alquilando o comprando, este informe realizado en conjunto entre Meli e IEEM sirve como brújula para mostrar el norte que quiera elegir, así sea un apartamento o una casa.
Como siempre se dice, las paredes o los barrios no hacen a la vida, la hace la gente, pero cada m2 vale su precio en US$ y esas variantes que hacen al negocio es mejor tenerlas a mano.