Desde su oficina en el edificio Plaza Alemania, sobre la rambla de Montevideo, Román Viñoly repasa la evolución de Integrated Developments desde su creación en 2014 y anticipa el alcance de Médano, el ambicioso proyecto residencial que la firma desarrolla frente al mar en El Pinar.
Hijo del reconocido arquitecto Rafael Viñoly, el empresario —cineasta de profesión— habla de un modelo de desarrollo inmobiliario poco común en la región: proyectos pensados para permanecer décadas bajo la órbita de sus creadores, con foco en sostenibilidad, diseño y valor urbano a largo plazo.
En esta conversación con InfoNegocios Uruguay, reflexiona sobre por qué Uruguay se volvió un lugar estratégico para invertir, cómo nació Médano —un edificio de 50.000 m² que busca redefinir el residencial de alta gama en la costa— y qué aprendizajes del estudio Viñoly están guiando la nueva etapa de la empresa.
Estamos en Plaza Alemania, el primer edificio construido por Integrated Developments, ¿cuánto ha evolucionado la empresa desde su fundación en 2014?
Empezamos en el 2014 sin mucha idea, con una ambición de desarrollar de otra manera, pensando más en qué realmente requiere una inversión inmobiliaria, que normalmente se trata de cosas muy duraderas.
Lo entendimos por esta vasta experiencia que hemos tenido sirviendo como arquitectos para desarrolladores, viendo que siempre hubo un desfase entre el plazo normal de una inversión inmobiliaria —que para los fondos es de 6 a 10 años— y lo que es un edificio que dura 50 o 100 años. No es una inversión en una campera: es un edificio.
Entonces teníamos la intuición de que invertir a largo plazo nos iba a permitir crear bienes que vayan mejorando con el tiempo en vez de decayendo, que es lo que suele pasar, sobre todo cuando alguien invierte, construye y se va.
Siempre quisimos quedarnos. Porque, de esa manera, los problemas que siempre emergen cuando vivís en un edificio —con tormentas, inquilinos diferentes y todo lo demás— los conocés a fondo y los experimentás. Vas aprendiendo cómo funciona un edificio, vas viendo las debilidades que tiene y las podés mejorar. Y eso es lo que está pasando con este edificio.
Este edificio está mucho mejor hoy, con sus 7 años de antigüedad, de lo que estaba cuando lo estrenamos. Eso nos da mucha confianza de que, a futuro, con los proyectos que estamos encarando ahora, ese approach va a ser muy exitoso también.
Somos más de los que éramos al comienzo, aunque la empresa sigue siendo chica. Somos 9 personas, pero tenemos una capacidad muy amplia porque somos parte del mismo grupo que el estudio de arquitectura. Eso nos permite hacer muchísimo más trabajo de lo que normalmente 9 personas serían capaces de hacer. Pero cuando empezamos éramos Sebastián Goldberg y yo.
¿Y tu padre?
Y mi padre. Con mi padre decidimos fundar la empresa y él siempre fue una especie de executive chairman, a quien yo iba a decirle: “Mirá, quiero hacer esto, ¿qué te parece?”. Pero no estaba involucrado en el día a día.
Toda esta empresa la llevamos Sebastián y yo en el día a día. Y ahora, después de tantos años de trabajar juntos, nos tenemos una confianza extraordinaria y sabemos cómo trabajar de una manera que también nos da una amplia capacidad para asumir desafíos de escalas mucho más grandes, como el caso de Médano. Esa es la gran diferencia.
Tu empresa está en toda la cadena de valor del desarrollo inmobiliario, ¿qué beneficios trae esto?
Abarcamos desde la identificación del terreno y la adquisición del mismo, al desarrollo del proyecto, a la administración de la construcción, a la comercialización del edificio, a la administración y mantenimiento del edificio terminado.
Eso nos permite ampliar los plazos y trabajar de una manera que nos interesaría muchísimo que otros asuman también, porque creemos que es lo más sano para el desarrollo de un país, de una cultura y de una sociedad. El toco y me voy es una distorsión muy dañina en el mercado inmobiliario y en el desarrollo urbanístico.
Y poder asumir esas responsabilidades a largo plazo y permanecer en un rol de control y de responsabilidad sobre lo que uno creó también a largo plazo nos permite, crear, modelar una forma de trabajar que creemos que sería mucho más saludable si otros desarrolladores lo hicieran. No quiere decir que seamos los únicos, porque hay otros desarrolladores que lo hacen. Nuestro granito de arena es aportar en lo que creemos que es fundamental más allá de la volatilidad política que existe en el mundo hoy día y de las tendencias que existen de pensar en cómo hago para mejorar mi vida únicamente en vez de la vida de mi comunidad.
La realidad es que a largo plazo, si tu comunidad no es sana, no importa cuánto dinero tengas eventualmente lo vas a sufrir. Porque asumir un rol operativo que nace de una conciencia cívica y ética por el entorno que estamos ayudando a crear, nos parece que es una de las cosas más nobles que estamos tratando de hacer como desarrolladores, arquitectos e inversores.
También están enclavados en Uruguay, si bien tú vas y venís entre Montevideo y Nueva York. ¿Por qué estar en Uruguay y no gestionar todo desde Estados Unidos, por ejemplo?
Uruguay siempre ha sido un país muy especial, con una gente muy especial: muy preparada, muy positiva, muy talentosa. Y, sobre todo, es un país que tiene una conciencia cívica que pocos países tienen. En este país hay una especie de common ground, como decimos en inglés, que es el compromiso de la ciudadanía hacia un proyecto nacional. Y eso se siente.
A nosotros nos parece un entorno tremendamente positivo donde ejercer lo que hacemos. Este edificio, por ejemplo, yo digo que es objetivamente el mejor edificio de oficinas del país. Y no lo digo porque sea lindo el edificio o porque esté en un lugar privilegiado, que también.
Pero más que nada lo digo porque es el único edificio que tiene doble escalera de incendio presurizada. A pesar de que el código constructivo del país no lo requiera, nosotros igual lo hicimos.
¿Por qué? Porque queríamos cumplir los requerimientos de las empresas multinacionales para que puedan instalarse en Uruguay y trabajar desde acá, y de esa manera contribuir al desarrollo del país. Eso es muy importante: contribuir al proyecto nacional.
Convengamos que lo que está pasando en el mundo amplía muchísimo el atractivo de este país, porque estamos en un lugar que está lejos de los grandes conflictos que hoy están complicándoles la vida a miles de millones de personas.
El atractivo de un lugar estable, calmo, con clima benigno, con gente educada, con proyecto nacional, con conciencia cívica, con política estable y con una economía que, si bien es lenta, también es estable.
Esa falta de volatilidad hace de este un lugar donde se puede planear a largo plazo. Y como lo que más nos importa es poder planear e invertir a largo plazo, Uruguay es uno de los mejores países donde se puede hacer eso. Normalmente uno podría haber hecho lo mismo en Estados Unidos, pero ya no es más así.
Por todas esas razones nos atrae cada vez más Uruguay. Y al igual que nos atrae a nosotros, estamos viendo que también atrae a gente de todo el mundo. Recién estaba charlando con una pareja alemana que se viene a vivir a Uruguay porque lo ven como el lugar más seguro, más confiable y más benigno donde pueden hacer una vida tranquila e interesante también.
Porque es un lugar lleno de cultura y de profesionalismo, con un medio ambiente absolutamente privilegiado.
Hablando de medioambiente, hablemos del gran proyecto en el que están actualmente, que es Médano, en El Pinar, un antes y un después para la costa uruguaya. ¿Qué los llevó a apostar por ese lugar y en qué etapa está actualmente?
Cuando terminamos de hacer este edificio, habiéndolo entregado bajo presupuesto y dentro del cronograma, con un equipo absolutamente espectacular —no nos peleamos con nadie, resolvimos todos los problemas—, fue tan placentero y tan positivo el proceso que decidimos que teníamos que seguir haciendo esto acá.
Y, levantando la mirada, vimos que lo que hacía mucha falta en este mercado era un producto multifamiliar de muy alta calidad. Si vos querés vivir en un lugar con un cierto margen de lujo, en un lugar especial, tenés que ir y comprarte un terreno y construirte una casa. Torres de muy alta calidad tampoco hay.
Por eso decidimos que ese era el segmento y la necesidad que vimos en el mercado y que tratamos de abastecer. Google Earth es una de las herramientas más espectaculares que existen para el mundo del desarrollador inmobiliario, porque muy rápidamente podés tomar conciencia de qué es lo que existe en la geografía.
Tuvimos una experiencia con otro terreno que también identificamos con Google Earth sobre la Rambla, cerca del Parque Roosevelt. Más cerca, pero del otro lado. Y demoramos unos meses en darnos cuenta de que ese proyecto no iba a poder avanzar. Ahí volví a Google Earth, me alejé un poquito más y vi este triángulo.
Me di cuenta de que es un triángulo muy particular porque está del lado de la Rambla, porque tiene casi 7 hectáreas y porque está enfrente de una de las playas más lindas del país. Como Uruguay es muy chico y nosotros conocemos a mucha gente, demoré 15 minutos en saber de quién era ese terreno. Ahí es donde se empezó a desencadenar todo este proyecto.
El proyecto de Médano ya tiene 6 años. ¿Cuándo se proyecta la inauguración?
En el 2028. Empezamos la obra en julio de 2025. Hubo una etapa de movimientos de suelo importantes. Acabamos de terminar todo el proceso de pilotaje del terreno y estamos terminando las fundaciones básicamente.
El proyecto está avanzando muy rápidamente, de una manera muy organizada y muy bien en cuanto al presupuesto y los tiempos que nos propusimos. Así que estamos muy contentos. Es un proyecto muy grande: son 50.000 metros cuadrados. Es un edificio que tiene 435 metros de largo. Además es una tipología completamente diferente.
Es algo que emerge de una comprensión de cómo funciona el mercado residencial en este país, porque funciona como un barrio cerrado, pero dentro de un edificio multifamiliar. Entonces vos llegás y vas con tu auto directamente al garaje que está conectado con tu residencia y, sobre tu cabeza, está el jardín del vecino de arriba. Nunca vas a escuchar los pasos de tus vecinos.
El aislamiento visual y acústico tienen una atención muy especial. El edificio tampoco tiene lobby, entonces se va a sentir como una casa independiente, pero sin ninguna de las desventajas de una casa independiente.
Vas a tener tu propio jardín con vista, donde podés plantar una huerta, un árbol, plantas, lo que quieras. Vas a tener una vista panorámica sobre las dunas, la playa y el mar. Pero si se te rompe el aire acondicionado solo tenés que agarrar el teléfono, avisar que te está pasando algo y te lo arreglan. Y así con todo. Va a ser un edificio con muchísimos servicios, pero con la sensación de estar viviendo en una casa independiente.
Como mencionaste, la sostenibilidad es parte del ADN de la desarrolladora. ¿Hoy es un driver de venta concreto o todavía es un atributo aspiracional?
Este edificio donde estamos es LEED Gold, fue el primer edificio LEED Gold de Montevideo. Lo hicimos de esta manera porque nos parece correcto; o sea, desde hace 40 años practicando arquitectura consideramos que la sustentabilidad de un proyecto es como respirar. Tiene que ser sostenible.
El terreno donde se está construyendo hoy Médano es un terreno ultraespecial por su escala, por su ubicación dentro de la franja costera —está sobre la playa— y porque es el único terreno, desde el Cerro de Montevideo hasta el Arroyo Pando, que está sobre la playa. Todos los demás están detrás de la Rambla. Eso nos pareció un desafío gigantesco y una responsabilidad ética y moral de respetar lo especial del terreno, de su ubicación y de proteger este medioambiente tan privilegiado que tiene. Es algo muy especial: podés salir de tu jardín frente a tu residencia, bajar unas escaleras y pasar directamente a la playa sin tener que cruzar la Rambla ni una calle, nada. Eso no ocurre en ningún otro lado.
Entonces construimos en esta situación tan privilegiada con exigencias mucho más amplias desde el punto de vista de la sustentabilidad que las que exige Dinacea (Dirección Nacional de Calidad y Evaluación Ambiental). Porque aprobar este proyecto fue un proceso que al principio nos daba miedo. Todo el mundo nos decía: “Dinacea va a ser terrible, va a ser imposible el proceso”.
Y nosotros entramos en esa discusión con otra perspectiva. Somos los guardianes de un lugar único y por eso decidimos entrar en una especie de asociación con Dinacea para poder generar soluciones que vayan más allá de poner paneles solares en el techo. Y eso es lo que dio origen a la enorme laguna que tiene el proyecto del lado norte.
El edificio originalmente iba a tener un frente muy marcado con vista hacia la playa. Y gracias a este proceso supercolaborativo con Dinacea ahora tenemos un edificio que tiene dos frentes. Tiene un frente sobre una laguna enorme que tiene casi 2 hectáreas, que es un amenity descomunal. En los otros proyectos que se están construyendo sobre el lago Calcagno lo mejor es lo que está sobre el agua.
Y en lo nuestro también, pero eso, en el marco de Médano, es como un poco secundario porque no mira hacia la playa; pero igual es genial. Entonces eso para nosotros es parte de la responsabilidad que tenemos de desarrollar una ubicación tan especial.
Ahora, eso implica también una inversión mayor. ¿Cuánto de esas adiciones se reflejan después en los precios?
No tanto. O sea, este proyecto tiene una inversión que yo diría que es opcional de alrededor de US$ 8 millones en crear las estrategias sostenibles del proyecto: la planta fotovoltaica, el sistema de acondicionamiento térmico, la laguna, la recuperación de aguas pluviales. Todas estas cosas no se reflejan inmediatamente en el valor de venta de cada unidad. Creo que se van a reflejar más bien en el valor del edificio entero en décadas.
Y nosotros vamos a terminar viviendo ahí: yo me quedo con un apartamento, Sebastián también. Vamos a ser vecinos de absolutamente todas las personas a quienes les vendemos apartamentos. Este proyecto tuvo más de dos años de desarrollo de anteproyecto, imaginate. Hicimos más de 200 proyectos hasta llegar al que estamos construyendo.
Entonces lo pensamos todo. Y el principio de este proyecto se vivió con la pandemia. Esa es en parte la razón por la cual todas las unidades tienen espacios verdes propios, privados, que no son balcones. Hay algunas unidades en el segundo piso mirando hacia la laguna que no tienen jardín —que son las más pequeñas y las más baratas—, pero todas las demás tienen jardín propio abierto al cielo, que es como un terreno propio. Y esa también es una de las lecciones de la pandemia: tener un lugar en el exterior es parte del ADN del proyecto.
Te saco un poco de Médano, ¿qué otros proyectos están desarrollando en Integrated Development?
Hoy en día estamos muy enfocados en Médano, obviamente. Es una etapa muy exigente del proyecto. Pero también estamos viendo nuestro primer proyecto en Estados Unidos porque surgió una oportunidad muy especial que nos permite controlar nuestro destino en un mercado que normalmente requeriría muchísimo más capital del que nosotros podemos disponer.
Se están dando las circunstancias que nos hacen posible hacer algo de la misma manera que trabajamos acá pero allá. Eso es muy emocionante y da mucho optimismo el poder hacer cosas ahí también. Y después con Médano hemos desarrollado una tipología nueva. Edificios como este no existen en ninguna parte del mundo.
Y eso yo lo compruebo cada vez que le muestro el proyecto a una nueva persona y le pregunto: “¿Alguna vez viste algo así?”. Yo he hablado de este proyecto con gente en todas partes: en Singapur, en Dubái, en Abu Dabi, en Londres, en España, en Atenas. He mostrado este proyecto por todas partes del mundo y nunca nadie me dijo que había visto algo igual.
Es un proyecto que reúne, de cierta manera, la circulación de un aeropuerto con un edificio multifamiliar. Porque llegás a tu casa con tu auto y estacionás en tu propio garaje sin tener que cruzarte con nadie si no querés.
Obviamente tiene amenities, una piscina de 165 metros de largo y todo lo demás. Tiene muchísimos lugares donde te podés juntar con gente, pero también tiene privacidad y no estás obligado a juntarte con nadie si no querés. Y eso nos parece que es una tipología que puede tener mucho interés en muchas partes del mundo.
Estamos activamente en discusiones con dueños de terrenos especiales, privilegiados como es este. Es importante que estos edificios tengan dónde mirar: no tiene por qué ser un mar o una playa; puede ser un valle, una montaña o una ciudad.
Entonces estamos hablando con gente de Medio Oriente. Allí ocurre una cosa muy interesante también porque el interés en la privacidad familiar que provee un proyecto de esta tipología nueva como es Médano encaja muy bien con unos requerimientos culturales que existen en esa parte del mundo.
¿En qué país en particular?
En Dubái hay unos cuantos que están interesados con los que ya estamos hablando de poder implementar esta tipología. Obviamente el edificio va a ser diferente y todo lo demás. Quizás en Dubái no sea de madera maciza, que este proyecto lo es.
O sea, el 65% de Médano se construye con madera cosechada en Tacuarembó, con valor agregado de ingeniería, toda hecha en Tacuarembó. Eso la convierte en un disipador de carbono (carbon sink).
Esa es una condición muy especial de Uruguay porque existe ese producto en este mercado y nos permite hacerlo sin tener que traerlo de Canadá o de Austria. Quizás en Dubái no se haga de esa manera, pero va a tener otras estrategias también. Porque siempre este tema de si es sostenible o no nos parece completamente básico. Si se filtra el agua cometiste un error y, si no es sostenible, cometiste otro error.
Volviendo al proyecto de Estados Unidos, ¿ese tiene que ver con Médano?
No, es otra tipología, pero también una tipología que estamos evolucionando. Eso es algo que nuestro estudio de arquitectura siempre ha hecho: siempre ha buscado aprender de las mejores prácticas de otros tipos de edificios y de la operación de otros tipos de edificios para evolucionar el uso de otras tipologías.
Entonces, como Médano aprende de un aeropuerto —porque asume cierto conocimiento de cómo funciona un aeropuerto y lo aplica a un edificio residencial—, intentamos hacer eso con todos los proyectos que hacemos.
Y eso es algo que nosotros podemos hacer porque trabajamos en todo. O sea, hacemos aeropuertos, hospitales, edificios de oficinas, residenciales, estadios, teatros, laboratorios: todas las tipologías que existen. Por ejemplo, Médano también le debe un buen tanto a nuestra vasta experiencia evolucionando la tipología de laboratorios.
Hicimos un proyecto en Estados Unidos que se llama el Howard Hughes Medical Institute que, cuando lo ves, tiene algo de Médano también.
¿Se puede adelantar la tipología del proyecto de Estados Unidos?
Sí. Es una vivienda para estudiantes universitarios.
¿En qué zona?
En Manhattan.
Luego de la muerte de tu padre, el arquitecto Rafael Viñoly, crearon la Fundación Viñoly, ¿cuál es su propósito?
La Fundación Viñoly tiene como propósito ampliar la participación democrática en la definición de cómo se desarrollan las ciudades, es decir, las decisiones políticas de qué poner dónde. Y a menudo esas decisiones se toman con un proceso político como un referéndum en el que la gente va y vota.
Pero la triste realidad es que poca gente tiene el conocimiento para poder participar de esos procesos, porque no se enseña. Se enseña matemáticas, literatura, historia, física, que es importante que se enseñe. Pero cada individuo y la comunidad también se ve muy impactada por la calidad de los espacios donde uno vive y transita su vida. Y a nadie le enseñan eso. A los arquitectos sí, cuando se reciben y van a la facultad y aprenden de todas esas cosas. Pero es super básico porque es difícil concebir algo más impactante que tu ámbito físico. Estamos siempre rodeados de cosas que alguien diseñó, a veces bien y mucho más a menudo mal.
Entonces enseñarle a niños en primera infancia a tomar conciencia de eso sin un propósito político, simplemente para ayudarlos a tomar conciencia. Cuando esa gente sea grande va a tener más capacidad de opinar sobre las cosas que se les proponen.
Y creemos que si más gente puede opinar de eso y puede defender sus necesidades psicoemocionales la calidad del entorno donde viven, las ciudades, se van a desarrollar mejor. Y la fundación hace eso: da clases a los niños.
Resulta que hay muchas entidades que dan ese tipo de clases a niños. Pero lo que nos dimos cuenta de que nadie tiene datos. Nadie recoge los datos de cómo estos programas influyen en esos chicos. Son muy ad hoc.
Son clases que duran un mes, por ejemplo, y después nunca más. Entonces creamos un fondo de investigación científica en la Universidad de Pennsylvania con el Penn Center for Neuroesthetics, el centro de neuroestética. Para primero investigar qué es lo que se sabe de cómo nosotros como seres humanos en la infancia adquirimos cognición del espacio y segundo la alfabetización de diseño. Alfabetización de diseño. Y, en base a esa investigación científica básica que se está haciendo ahora vamos a ir desarrollando estrategias primero para grabar data y conseguir información sobre cómo estos chicos responden a estas iniciativas educativas y luego estrategias para ampliar la eficacia de todo eso.
En un plano un poquito más personal: ¿qué es lo que quisieras que perdure en la empresa de tu padre?
Mi padre era un tipo super energético, increíblemente entusiasta y super optimista. Y de esa manera él encaraba su trabajo y su vida: con optimismo y entusiasmo. En estos últimos tres años hemos pasado por una transición muy desafiante, donde no se podía dar por hecho que íbamos a poder establecer un estudio que haga arquitectura de la misma calidad que lo que pudimos hacer cuando estaba mi padre. Porque él era como el creador, el líder de todo eso.
En el último año y medio probamos a nosotros mismos que somos capaces de crear arquitectura de la misma calidad y del mismo contenido social en el que insistía mi padre. Porque mi padre siempre trabajaba pensando en que estas inversiones son demasiado grandes en escala y no se pueden ignorar.
No podés ignorar un edificio aunque no lo uses y aunque no seas su usuario final. Si pasás todos los días por la Rambla no podés ignorar el edificio Plaza Alemania y te lo tenés que tragar. Si te parece feo, paciencia, pero te cambia la vida.
Entonces, de cierta manera, un edificio corporativo como es este también es una obra cívica porque es parte del entorno en el que todos los montevideanos tienen que vivir día a día. Y Médano también es un edificio de muy alto nivel, pero está en un lugar donde van a pasar miles de personas que no viven en el edificio.
Más vale que se sienta como una contribución al ambiente local de El Pinar. Por eso también el edificio tiene la forma que tiene: para que no se vea desde la playa. Podríamos haber hecho torres de 15 o 20 pisos ahí. Hicimos esto, que es completamente diferente, mucho más desafiante, pero que respeta ese lugar.
Mi padre siempre vio todos los proyectos de desarrollo inmobiliario y de arquitectura como obras cívicas, no importa qué uso tienen. Y eso lo estamos logrando también nosotros. Es parte de cómo encaramos el comienzo de todos los proyectos y de cómo tratamos de convencer a nuestros clientes de pensar en estas inversiones de esa manera.
En última instancia estoy absolutamente convencido de que resulta en mayor valor creado porque, cuando un proyecto es adoptado por la comunidad más amplia y no solamente por la gente que lo vive y que lo usa, ese edificio tiene una capacidad mucho más amplia de absorber y responder a los cambios que son inevitables en cualquier sociedad.
Pasa el tiempo, la gente cambia, la tecnología cambia, los usos y costumbres cambian. Y con todos esos cambios muchos edificios se quedan atrás y pierden relevancia. Y cuando pierden la relevancia ocurre lo peor que puede ocurrir desde el punto de vista de la sustentabilidad: se tira abajo el edificio y se construye algo nuevo.
Nosotros y nuestro estudio pensamos muchísimo en cómo desarrollar estructuras y edificios que puedan absorber esos cambios que son inevitables y, de esa manera, constituir una inversión mucho más sostenible en el tiempo, porque no tenés por qué tirarlo abajo para poder dedicarlo a otro uso.
Este edificio, el edificio Plaza Alemania, tiene una estructura muy especial, muy ultraflexible por eso.
Hicimos un proyecto en California para el que nos pidieron estacionamientos para 8.000 autos. En California, donde la mayoría de los autos ya se manejan solos. No puede ser. Entonces querían que fuera de 2,20 metros de piso a piso, que es completamente inútil para cualquier otra cosa.
Y los convencimos de hacerlo con 3,20 metros para que, en última instancia, se pueda convertir todo eso en otros usos. Y eso también es un eje absolutamente fundamental de cómo practicamos arquitectura y desarrollo inmobiliario. Y fue algo que nos inculcó mi padre.
