InfoNegocios entrevistó a Juan y Lucía Mena, directores de LYJ Negocios Inmobiliarios, al respecto de cómo se comportó la temporada de verano en uno de los balnearios de moda de Uruguay como lo es Punta del Diablo. Según los especialistas, el verano 2022 comenzó de forma tardía, siendo que generalmente el balneario comienza su movimiento en los primeros días de diciembre a precios bajos pero con alquileres en forma temprana, sin embargo este año no hubo tal movimiento
Fue luego de navidad que comenzó una demanda muy alta como hacía varios años que no se veía con el 100% de ocupación y personas tratando de conseguir lugar. Según Juan Mena, “duró hasta el 12/1 al 15 aproximadamente. Luego de la primera quincena sumando factores como: aumento de casos covid y el clima que en realidad no fue tan malo, pero todos los pronósticos solo indicaban lluvia hicieron que la actividad cayera a niveles de ocupación que rondaban un 40% un número muy inesperado para esa época del año. Ese porcentaje se mantuvo hasta el carnaval. La cual es la fecha más popular del balneario, en la cual se volvió a estar al 100% pero con estadías promedio de 3-4 noches. Marzo y abril por su parte se ha mantenido con un nivel de turistas estables en el pueblo en general, con una gran tendencia a los fines de semana pero alguna reserva entre semana también”.
- ¿Fue mejor temporada que la del 2021?
- En definitiva analizando con 2021 fue peor temporada, Factores como % de Argentinos en el balneario, Pandemia que impidió la salida del uruguayo al exterior, y eso hizo estancias a precios menores pero de mayor duración.
El público de punta del diablo ha tenido un cambio en los últimos años, a alojamientos más grandes y con servicios, más independencia, es decir, hoy una casa/cabaña de 3-4 dormitorios, sola en un terreno con piscina, se valora mucho más que los típicos alojamientos para parejas. Personalmente creo que las parejas que adoran venir a este hermoso balneario crecieron, ahora ya tienen familia o simplemente se agrupan con otras parejas y buscan mayor confort.
- ¿Cuál es la estadía promedio de los turistas en el balneario?
- Las estadías promedio son variables, dependiendo del tipo de alojamiento, si es un público de casas,cabañas, o similares, las estadías rondan desde 5 a 10 días. En cambio en alojamientos de tipo hotel, hostel, posada, las estadías son menores rondando las 3 noches.
- ¿Qué precios de alquiler se manejan?
- Los precios del balneario en general son muy dispares y varían mucho dependiendo la fecha y el momento de mercado. En general lo que es alta alta los alojamientos van desde US$ 70 por noche en adelante, con un promedio para 4 personas de US$ 100 por noche. Pero lógicamente depende mucho del tipo de alojamiento, cercanía a la playa, calidad del mismo, servicios incluidos, etc. Para fechas de media temporada el promedio se ubicó en 75 usd por noche. y marzo-abril se mantiene en un entorno de US$ 55 lo cual perdura en baja temporada con una estadía promedio de 2 noches.
- ¿Continúa siendo un negocio rentable el alquiler de casas en el balneario?
- Si ponemos el foco en el negocio inmobiliario, Punta del Diablo a nuestro criterio sigue siendo un lugar el cual permite rentabilidades muy buenas. Si bien existen muchos riesgos en general por el tipo de negocio, tiene cierto nivel de estabilidad y certezas. Nosotros en la inmobiliaria a la hora de hablar sobre cualquier proyecto analizamos varios escenarios, y el más pesimista siempre sigue siendo muy positivo versus otro tipo de inversiones.
Como en cualquier inversión siempre hay varios factores que influyen en la rentabilidad del negocio, en este caso manteniendo ciertos factores que entendemos que son importantes, podemos manejar una rentabilidad desde un 6% renta neta en dólares anual hasta algunas propiedades que rondan el 20%. Lógicamente que un 20% no es lo habitual pero nosotros siempre decimos y lo podemos demostrar que es posible. Generalmente lograr esos números lleva trabajo conjunto entre propietario e inmobiliaria.
Nuestro criterio de tiempo de recupero de la inversión lo estimamos entre 5-6 años, teniendo en cuenta algunos factores como el costo del terreno lo dejamos como costo hundido, ya que el valor va a revaluar y con el paso del tiempo la tendencia es a que se aprecie y ese valor continúe igual o mayor. Por lo tanto lo que se evalúa es la inversión que se realiza sobre el mismo.
- ¿Todas los tipos de construcciones generan la misma rentabilidad?
- En nuestras propuestas contamos con distintos tipos constructivos, en esto es lo que recomendamos asesorarse correctamente, hay mucha oferta de casas livianas de tipo económico, pero no son todas las que te permiten lograr un buen negocio. Debido a que la construcción debe ser económica pero duradera y de calidad. Punta del Diablo ha crecido exponencialmente en los últimos 10 años, hay distintas zonas, con distintos precios de terrenos, desarrollos bien marcados como Playa de la Viuda como una zona residencial, de construcciones con una calidad superior en general, luego lo que es el casco del pueblo con un equilibrio entre casas originales de punta del diablo con nuevas inversiones pensadas en maximizar la rentabilidad.
Debido a que la del casco del pueblo o la playa del Rivero son las zonas más buscadas para alojarse, esto las convierte en más caras respecto a otras zonas.
En cambio una de las zonas que son de mayor proyección y expectativa es la zona de playa grande, un espacio en el cual se mantiene el contacto con la naturaleza, se apunta a inversiones de gran porte con perfil ecológico. Esta zona está frente a una de las playas más lindas para nosotros de Uruguay, los precios de esta zona no tienen relación al resto del pueblo. El precio promedio del m2 ronda los 140 usd, se está trabajando en un documento privado para tener Factor de ocupación del Suelo (FOS) menor, así lograr que este desarrollo se haga de forma consciente y cuidando el entorno y la experiencia que uno percibe visitando este lugar.
- ¿Cuál sería su recomendación para invertir en Punta del diablo?
- Si hoy pensáramos en donde invertir en Punta del Diablo, definitivamente sería este el lugar, Playa Grande, en el cual puedo crear algo diferente y conectado con experiencias. Eso lo hace interesante y esperemos que de una rentabilidad mayor y sostenida. A su vez que el precio de revaluación de la tierra va a ser mayor en esta zona en el mediano y corto plazo.
El lote promedio en Punta del Diablo es de 500m, con precios que van desde U$S 200.000 terrenos frente al mar en zonas muy buenas, hasta US$ 10.000 en zonas alejadas, nuevos loteos por avenida central o por ruta alternativa.
- ¿Qué tamaño de inversiones estaríamos hablando?
- Las inversiones son diversas, van desde US$ 60.000 para la persona que quiere hacerse una casa para uso personal y sacarle una pequeña renta para cubrir sus costos. Así como también en el entorno de US$ 250.000 a US$ 400.000, inversores generalmente de origen argentino que buscan generar renta en dólares. En LYJ se realiza un trabajo personalizado sobre las expectativas de cada uno y en base a eso el plan de acción. Estamos convencidos que es el mejor camino porque la oferta de propiedades en venta es muy alta pero es importante partir con una buena base o una idea clara de lo que se pretende obtener.