El corrimiento de la demanda inmobiliaria hacia el este de Montevideo, con el boom de Ciudad de la Costa, no es el único cambio que atraviesa la capital del país en términos de expansión demográfica. Luego de un vertiginoso crecimiento de la construcción en zonas como Cordón, La Blanqueada, Punta Carretas o Pocitos, que se mantiene, los flashes también empiezan a apuntar fuerte a barrios emplazados en el centro-norte de la ciudad, contemplados, a su vez, en los beneficios de la Ley de Vivienda Promovida.
Reducto, Atahualpa, Bella Vista, Arroyo Seco, Aguada y Prado se erigen, tal vez, como los principales polos que encabezan esta “nueva ola” de proyectos inmobiliarios, con rentas atractivas para el inversor y, por sobre todo, con opciones de residencia tentadoras y muy competitivas para un público que prefiere mantenerse en su hábitat, pero migrando del formato casa al de apartamento. “Son zonas muy ´localistas´: en general, quienes compran para vivir o para invertir son personas del propio barrio”, afirmó a InfoNegocios Guillermo Kaplan, socio director de Kaplan Desarrollos Inmobiliarios.
“En barrios como Cordón, La Blanqueada o Tres Cruces pesa mucho el inversor que compra para alquilar, y por eso predominan los apartamentos de un dormitorio. En Prado o Bella Vista, por mencionar algunos, aparece con más fuerza el comprador que va a vivir, y hay más demanda de dos dormitorios”, apuntó y agregó que “es una demanda exigente y muy bien informada, que compara mucho antes de decidir. Busca buenas terminaciones y una distribución eficiente. Valora mucho la cochera, y tener un balcón o patio”, ponderó. En tanto, recalcó que “el inversor también está presente, porque la rentabilidad es competitiva”, por lo que concluyó que “el mix entre vivienda propia e inversión es más equilibrado”.
En la misma sintonía, opinó Sebastián Golembiewski, de la desarrolladora Golem: “Hay mucha gente que tiene una relación muy fuerte con la zona donde vive. Personas que tienen una casa allí y que, llegado determinado momento, quieren pasar a un apartamento, pero sin perder su entorno, sus vínculos y determinadas comodidades”. Y añadió: “Para el inversor también hay una lógica interesante. Nuestra experiencia nos muestra que existe un público de alquiler muy estable, arraigado al barrio y que valora mucho que el apartamento realmente responda a sus necesidades”.
Si bien quizá aún sean barrios con menos marketing que aquellos que lideran los ranking de demanda habitacional, no por ello ofrecen menos oferta de comercios, servicios, centros educativos, de salud y conectividad en transporte público. Todo lo contrario, son zonas que por estar atravesadas por avenidas principales, como Agraciada, Millán, Suárez o Bulevar Artigas, gozan de una mixtura propia entre su espíritu de barrio y los servicios de cualquier área céntrica.
“Son barrios que fueron ganando protagonismo con el paso del tiempo. Hace algunos años estaban en un segundo plano para el desarrollo inmobiliario, y hoy son zonas muy relevantes para muchas desarrolladoras. Eso se ve en la cantidad de proyectos nuevos que aparecen sobre las principales avenidas y en el interés creciente de compradores e inversores”, resaltó Kaplan.
Por su parte, Golembiewski remarcó que “claramente, hay un movimiento creciente en estos barrios, aunque no solamente sobre las grandes avenidas, también estamos viendo oportunidades y nuevos proyectos en calles interiores, dependiendo de las características del padrón y de lo que la normativa permita desarrollar”.
Un reporte de la Agencia Nacional de Vivienda sobre la cantidad de declaraciones de ventas del segundo cuatrimestre de 2025 destacó el incremento en barrios como Bella Vista (9%), Reducto (9%) y Atahualpa (7%). A su vez, el reporte anterior, de enero de 2025, subrayaba que al tercer cuatrimestre de 2024, Atahualpa mostraba un incremento del 50% en términos interanuales.
Precio e incidencia de la tierra
Consultados sobre cómo se posicionan en precio estas zonas emergentes, Golembiewski señaló que “en determinados productos, podemos alcanzar valores de alquiler comparables con zonas más consolidadas, pero ofreciendo al inquilino un apartamento más cómodo o con una mejor relación entre superficie, calidad y prestaciones”. Del mismo modo, Kaplan manifestó que “los precios de venta y alquiler que tenemos en Prado y Bella Vista no difieren mucho de los de otras zonas de Montevideo donde se puede construir Vivienda Promovida”.
¿Qué incidencia tiene el valor del terreno en estas zonas? “En general, puede ser más favorable y eso abre una oportunidad muy interesante. Pero para nosotros un buen terreno no es necesariamente el más barato, sino aquel en el que podemos construir el producto correcto y hacer que toda la ecuación funcione”, explicó el socio director de Golem.
En tanto, para Kaplan, “en algún caso sí la incidencia puede ser un poco menor”, aunque en otras experiencias, como en el Prado, “no ha sido tan así”, porque si bien “la tierra puede ser algo más económica que en zonas como Cordón, también rinde menos, ya sea porque se pueden construir menos niveles o porque hay que mantener un alto porcentaje de áreas verdes, entre otros motivos”.
¿Cambio de fisonomía?
Teniendo en cuenta este fenómeno en altura que atraviesan los barrios mencionados en este artículo, donde se modifican padrones de casas antiguas, señoriales en muchos casos, de amplios terrenos y fachadas características, la pregunta que cabe hacerse es: ¿afecta este cambio la fisonomía de las zonas?
“Sobre las avenidas, sin duda”, sostuvo Kaplan. Aunque consideró: “Hacia el interior de los barrios va a ser más gradual, por la normativa y por el tamaño de los predios. En zonas como el Prado, con un valor patrimonial muy importante, el desafío es que la densificación conviva con esa identidad. Los desarrolladores tenemos la responsabilidad de hacer proyectos que le sumen al barrio y no que lo desfiguren”.
En tanto, en la lectura de Golembiewski, “todavía hay mucho camino antes que eso ocurra”. Y enfatizó: “Tampoco creemos que el crecimiento tenga que borrar la identidad de estos barrios. Las alturas y las características urbanísticas permiten incorporar vivienda colectiva, pero no necesariamente generan una escala como la de zonas más densificadas de Montevideo. Creemos que todavía hay mucho espacio para crecer manteniendo buena parte de esa identidad barrial que justamente hace atractivas a estas zonas”.
Otros emergentes
Además de las zonas analizadas, ¿qué otros barrios comprendidos por la Ley de Vivienda Promovida cabrían esperar que peguen su estirón? “Creemos que en los próximos años la zona cercana al ex Mercado Modelo va a tener un crecimiento importante. Lo mismo puede pasar con el entorno del Palacio Legislativo, si se concretan las reformas anunciadas. Por otro lado, algunas áreas del Centro se están volviendo a poblar. No es un fenómeno nuevo, pero esa reconversión y repoblación de zonas centrales nos parece muy relevante para el futuro de la ciudad”, anticipó Kaplan. “Nosotros estamos permanentemente estudiando distintas zonas de Montevideo”, sumó Golembiewski .
Finalizado y en marcha
Cabe resaltar que la empresa Golem finalizó el año pasado el edificio Open Millán, en Av. Millán y Enrique Martínez, y actualmente se encuentra en obra el Golem Millán, sobre la misma avenida y Fiol de Pereda, en Reducto, y también otro desarrollo en Tres Cruces. A su vez, anunció que “están próximos a concretarse” proyectos en La Aguada y La Blanqueada. “Creemos que logramos combinar muy bien varios de los factores de los que hablamos: una buena lectura del terreno y de la demanda, un producto pensado para el público objetivo y una estructura de costos que nos permite ser competitivos”, destacó Golembiewski y expresó: “Los edificios que hemos desarrollado en estas zonas han tenido una respuesta comercial muy fuerte”.
En el caso de Kaplan, su director indicó que están en construcción sobre 19 de Abril y Agraciada del emprendimiento Essenza Casona, que será un reciclaje de “una casona espectacular de principios del siglo XX”, y del edificio Essenza Nuova, y adelantó que otros proyectos en el Prado que “estamos por comenzar”. Antes, la empresa construyó Delta San Martín, en Bella Vista, frente a la Plaza San Martín, que “tuvo muy buena respuesta comercial, sobre todo de compradores del propio barrio”; y Cíclades, que finalizó recientemente sobre Agraciada y 19 de Abril.