Para aclarar el panorama, una diferencia entre este negocio y los fondos tradicionales de Real Estate: en este caso el inversor pone su dinero en propiedades inmobiliarias individuales, y no en un portafolio de inversiones. “Esto le da muchas más certezas al inversor y permite un seguimiento y control mucho más claro del desarrollo y del estado del proyecto, como así también de los flujos de fondos generados”, dice Carlos Julián Ramírez, asociado de Ventas.
El track record de la marca es exitoso hasta ahora: incluye el desarrollo de seis proyectos en Manhattan y tres proyectos fuera de EEUU. “Analizándolo como opción de inversión, aporta una alta diversificación al portafolio del inversor individual y la posibilidad de acceder a altos retornos en dólares, los cuales se encuentran en el rango del 10-23% dependiendo del proyecto”, sigue Ramírez.
El paso a paso del negocio
El negocio de Prodigy está estructurado sobre las bases del crowdfunding y el proceso de desarrollo de sus proyectos incluye cinco etapas fundamentales:
1) Como punto de partida, lo primero que hace Prodigy es buscar oportunidades de inversión en Real Estate comercial que justifiquen la realización de un proyecto inmobiliario y permita generar altos retornos para los inversores. Los proyectos siempre son edificios de departamentos de lujo de larga estadía (operados por la cadena AKA) o coworkings atados al concepto de vida saludable que incluyen salas de meditación, clases de yoga, desayuno y almuerzo, eventos diarios y networking (bajo el ala de The Assemblage, una marca propia que los opera).
Se analizan diferentes posibilidades y se diseña el proyecto. Adicionalmente, en esta etapa se estiman los fondos que serán necesarios y las proporciones que serán fondeadas con inversores particulares y con deuda (Bank of America o el Deutsche Bank).
2) Recaudación. Una vez determinada la oportunidad de inversión y diseñado el proyecto, se inicia el proceso de recaudación de fondos. Hasta que se alcanza el objetivo de recaudación fijado, los fondos de inversores son administrados por un profesional independiente de Prodigy y son transferidos a Prodigy una vez que se alcanzó el objetivo.
3) Desarrollo del proyecto. Conseguidos los fondos, se transfieren a Prodigy, quien se encarga del desarrollo del proyecto propiamente dicho.
4) Administración y generación de flujos de fondos. Cuando se terminan las obras y la propiedad está lista para ser explotada, un equipo se encarga de administrar el inmueble y generar flujos de fondos que posibilita el repago a los inversores. Generalmente, Prodigy se encarga de administrar la propiedad durante un período de tiempo estipulado de antemano (casi siempre entre 2 y 7 años).
Un punto que desde la empresa se encargan de resaltar una y otra vez es que Prodigy participa en las ganancias generadas por la explotación de la propiedad una vez que los inversores han recuperado el 100% de su capital.
5) Venta del inmueble y pago final a los inversores. Cumplido el plazo estipulado se vende el inmueble para realizar la ganancia de capital y hacer el pago final a los inversores.
- Y si el negocio es muy rentable, ¿se vende igual? -quisimos saber.
- Siempre. Para nosotros es lo ideal porque lo vendemos en nuestro punto más alto y para quien lo compra es preferible invertir en un negocio rentable. De estas forma los retornos para inversores y para Prodigy son mucho más jugosos.
El caso de The Assemblage Park (cifras invertidas y retorno)
Este es uno de los proyectos de co-working de oferta abierta que está valuado en U$S 115 millones. Se encuentra en su primer año de desarrollo (de los 4 previstos hasta su venta). Del total, el 40% viene de deuda adquirida con la banca privada (unos U$S 49 millones) y por otro lado buscan inversores privados para cubrir U$S 66 millones restantes.
“Si tomamos el caso de un inversor que pone U$S 10.000, recibe un retorno anual del 8% a partir del segundo año de desarrollo, porque el primer año el edificio está en remodelación y por lo tanto el inversionista no recibe flujo de caja hasta que no comience a operar. Entonces ese 8% se recibirá a partir de 2019. A eso se suma una valorización al final del cuarto año de un 30% aproximado”, explica Carlos Ramírez, asociado de ventas de Prodigy Network.
Poniendo blanco sobre negro en un ejemplo (que no es promesa), al cabo de 4 años el inversor recibe su retorno de U$S 2.400 (correspondientes al 8% anual de los tres años) y a eso se suman U$S 3.000 de la valorización del activo operativo. Es decir, en 2021 un inversor que apostó U$S 10.000 se llevaría U$S 15.400. Cifra cuyo correlato correspondería a un 13.5% anual (que en Prodigy denominan Tasa Interna de Retorno).
Todo a través de una plataforma online
En julio de 2017, Prodigy Network (www.prodigynetwork.com) decidió automatizar completamente el proceso para los inversores particulares y lanzó su nueva plataforma online.
Al reducir la complejidad de la operación, pudieron bajar el mínimo de inversión de US $ 50.000 a US$10.000 dólares para extranjeros. “Entre las funcionalidades nuevas estuvieron la realización automática del KYC y AML (know your customer y anti-money laundering) que son dos de los pasos obligatorios que cualquier administrador de fondos de terceros debe hacer para verificar la identidad de nuevos clientes antes de recibir sus recursos”, aclara Gustavo Tolone, CTO de la marca. La nueva plataforma también incorporó la generación de contratos dinámicos y firma electrónica, así como la automatización del back office, la contabilidad y el manejo de los fondos.
Todos estos cambios permitieron que uno de los mercados inmobiliarios más seguros y rentables del mundo, Manhattan, estuvieran al alcance de pequeños inversionistas radicados en cualquier lugar del planeta, desde tan sólo US$ 10.000.
“La nueva plataforma es completamente autogestionable y 100% transaccional, lo que permite realizar la inversión de forma segura y eficiente, en menos de 10 minutos”, aclaran desde la empresa. Además existen otros beneficios que se suman a la operación digital como un chat en línea y un tablero de control de inversiones personalizado para cada inversionista, donde tienen acceso al estado de sus inversiones.
La estructura legal está basada en un modelo del 2008 llamado Portfolio Loan a través de la cual el inversionista deduce los impuestos de Estados Unidos (hasta un 12%). (Existen dos formas más de inversión para cifras más importantes: la inversión pública superior a los U$S 50 mil que se hace personalmente. Y un tercer canal que es el financiero a través de una nota estructurada (flex note) que se hace con un asesor financiero).