Comprar una vivienda es, para la mayoría de las personas, la inversión más importante de su vida. En Uruguay, el sueño de la casa propia hace que la gente invierta todo su capital o se endeude o, en el mejor de los casos, apueste un gran monto de dinero en un bien inmobiliario como forma de inversión. Sea el que sea, todo esto lo hace generalmente sin una inspección técnica que permita conocer el estado real del inmueble antes de firmar. Luego del gancho y de la llave en mano, aparecen las sorpresas, los vicios ocultos, los dolores de cabeza, los gastos no calculados.
“Una inspección técnica independiente es una práctica muy común en países como Estados Unidos, Canadá, Australia e incluso en buena parte de Europa. En Uruguay, en cambio, es una práctica todavía no tradicional, aunque poco a poco el interés va creciendo a medida que los compradores buscan mayor transparencia y seguridad en sus futuras casas”, dijo Gonzalo Santos Vizcaino a InfoNegocios, agregando que “Audita nace de algunas consultas esporádicas de amigos y clientes que nos pedían, como arquitectos y constructores, un asesoramiento confiable antes de comprar o vender una propiedad”.
Según remarcó el director de Audita, “cuando hacíamos ese trabajo sentíamos, sin embargo, como un debe en lo realizado, porque no había un estudio de los componentes que conformaban la construcción. Una casa puede estar hecha con materiales de calidad media o alta, como también puede tener productos que cumplan o no con requerimientos mínimos de durabilidad. No había un método ordenado y sistemático del proceso de la visita. A partir de esto es que diseñamos una metodología de más de 250 puntos de control para tener una foto real y profesional de la propiedad”.
Santos Vizcaino detalló a InfoNegocios que algunos de estos puntos tienen que ver con “poder hacer mediciones de humedad o temperatura, medición de ruido, calidad del aire, identificar patologías e indicadores estructurales, como fisuras, movimientos de suelo, evaluar el estado de las instalaciones sanitarias y eléctricas, el funcionamiento de aberturas, cortinas… y un montón de otros componentes”.
Ahora bien, ¿lo que Audita hace es solo una inspección técnica? No, porque con más de 25 años de experiencia en el sector de arquitectura y construcción, el equipo de Santos Vizcaino le agregó al servicio el adicional de cuantificar las mejoras básicas necesarias para la habitabilidad. Dicho de otro modo, Audita también le pone precio a las tareas que deben hacerse para lograr el correcto estado de la propiedad para habitabilidad.
“También definimos el costo de tareas o mejoras opcionales, podríamos decir no necesarias, pero que pueden bien estar en la visión a mediano plazo de los futuros compradores, como por ejemplo cambiar los pisos o cambiar ventanas, hacer un baño nuevo o una cocina nueva. Todo está definido en nuestro informe y eso permite proyectar a futuro esa propiedad, con una información mucho más concreta que, de algún modo, también define el valor real de esa propiedad”, dijo el director del Estudio Santos Vizcaino.
Este punto es más que interesante señala el arquitecto, ya que en todos sus años de experiencia en el sector ha visto la subjetividad en la fijación de la oferta. “Todos los actores tienen intereses vinculados al valor –dice Santos Vizcaino–, desde el vendedor al comprador y la inmobiliaria. Entonces, más allá del estudio técnico, lo que hacemos es además cruzar datos: el análisis comparativo de mercado, los valores de la zona, ya que cada zona tiene rentabilidades diferentes y valores diferentes de retorno de capital… la valoración constructiva y la valoración arquitectónica, porque el diseño potencia o decrece el valor de una propiedad… los costos de puesta a punto y manutención de la propiedad”.
A todo esto Audita suma además un análisis territorial, barrial y de vecindad, toma en cuenta conectividad, servicios en general disponibles, calidad ambiental, de tránsito, seguridad, estacionamiento, vecinos linderos, iluminación de la cuadra y demás.
“Con toda esta información sentimos que ahora sí logramos un producto integral, cerrado y que podemos decir, con propiedad, el valor real de un inmueble”, sostuvo el director de Audita, quien remarca que este proceso se realiza en menos de 48 horas, posteriores a la visita inicial de la propiedad.
Según Santos Vizcaino, de la totalidad de inspecciones, el 20% compra al valor que estaba ofertada, el 70% realiza una contraoferta o negociación y solo un 10% desiste y se pone en búsqueda de otra propiedad.
“Pero el número relevante es que el 80% de las personas que realizan la negociación, llegan a buen puerto y se cierra efectivamente la compra. ¿Por qué decimos que este porcentaje es relevante? Porque lo más complejo hoy, en nuestra cultura, es hacer entender a las inmobiliarias que no somos un agente de posible conflicto en la negociación, sino todo lo contrario”, apuntó el creador de Audita, agregando que “la mayoría de los informe son transmitidos a la otra parte y eso da credibilidad a la contraoferta y precios de negociación. Ya no se trata de una negociación subjetiva de tire o afloje, se trata de tener un número con un respaldo técnico y concreto”.
En líneas generales, el 85% de los clientes de Audita son futuros compradores, pero hay un 15% que también son futuros vendedores que buscan tener el precio real de lo que van a vender.
“Nos gusta decir que en Audita transformamos una decisión emocional en una decisión racional, informada y respaldada”, sostuvo Santos Vizcaino, agregando que “disminuir los riesgos al mínimo de sorpresas y de malas experiencias a la hora de comprar o vender es nuestro objetivo”.