(Por Carlos Aliano – Sures Bienes Raíces) El Instituto Nacional de Estadística INE dio a conocer los números para el cierre del año 2016. Los datos que se analizan a continuación provienen del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), de los registros administrativos de la Dirección General de Registros (DGR), de la Dirección Nacional de Catastro (DNC) y del Servicio Garantía de Alquileres (SGA).
En Montevideo el precio promedio de la propiedad horizontal tuvo un aumento del 42% en los últimos cinco años medido en dólares. Esto hace un promedio para Montevideo de US$1.450 por metro cuadrado. Podemos diferenciar el análisis según el tipo de vivienda; el precio de venta en promedio para la vivienda confortable fue de US$1.922 el metro cuadrado, para la vivienda común US$1.379 el metro cuadrado y para la vivienda económica US$955 el metro cuadrado.
Si hacemos un análisis por barrio podemos observar que para Pocitos, que es el barrio de Montevideo en el que ocurren la mayoría de las transacciones, el precio de venta promedio fue de US$1.894 el metro cuadrado, mientras que para la Unión y Larrañaga el precio de venta promedio fue de US$1.388 el metro cuadrado y US$1.260 el metro cuadrado respectivamente.
¿Cuántos meses son necesarios para comprar una vivienda?
Si comparamos el precio promedio de las viviendas con el promedio de ingreso de los hogares en 2016, la cantidad de ingresos necesarios para adquirir una vivienda aumentó con respecto a los años anteriores. Se necesitan 50 meses de ingresos promedio para adquirir una vivienda. Esta realidad, es producto de un aumento de precios por factores como el encarecimiento de la mano de obra y un tipo de cambio que no acompaña el aumento de los costos de construcción en pesos.
En lo que fue el 2015 y 2016 los salarios aumentaron más que los alquileres lo que hizo que fuera más accesible alquilar una vivienda.
Desde hace unos 12 años se están construyendo viviendas destinadas a inversores que buscan renta. Hoy el mercado de alquileres tiene unos 100.000 arrendatarios más que en el año 2005, y representa una inversión de US$10.000 millones en el período mencionado, por parte de inversores privados que compraron o construyeron viviendas para alquilar. Si esto no hubiera pasado los alquileres estarían muy por encima de lo que están hoy en día. En los meses pasados los valores de alquileres que venían aumentando por debajo de la inflación, facilitando o mejor dicho abaratándose para los inquilinos, cortaron su tendencia y comenzaron a aumentar. Tenemos que tener en cuenta que este es un mercado que se regula por oferta y demanda y por lo tanto los valores oscilan muy lentamente.
En los últimos años se incorporaron unidades al mercado de alquileres gracias a la Ley de Vivienda Promovida, aumentando de esta manera la oferta. Desde APPCU se presentaron modificaciones a esta ley para fomentar la construcción de más viviendas pero no fueron atendidas por el Ministerio de Vivienda. Hoy la construcción de viviendas tiene una tendencia clara de volver hacia la faja costera y dejar los “barrios no tradicionales” que eran impulsados por la ley de promoción.
Según nuestra base de datos, durante el año 2017 se ha mantenido la misma tendencia que el INE publicó para el año 2016, es decir que los precios de venta y de alquiler de las viviendas ha aumentado. Para el 2018 esperamos un dólar estable y sin sobresaltos, y un aumento de los costos en Pesos producto del aumento de la mano de obra por consejos de salarios.
Como hemos mencionado anteriormente, la construcción está regresado a los barrios costeros ya que las modificaciones realizadas en la Ley de Promoción de Vivienda (topes de precio y quita de incentivos para inversores) hicieron que construir en los barrios no tradicionales sea más difícil y menos atractivo. Esto tendrá un impacto a nivel urbanístico en Montevideo que tiene barrios con gran potencial que se estaban desarrollando de forma intensa como Palermo, Barrio Sur, Cordón y Tres Cruces entre otros que desacelerarán su desarrollo.
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